Можайское ш., 51 км от МКАД
Роща СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 44 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Земля ≈456 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,73 млн → дом −235 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈176 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Портновская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25093
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 455 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 735 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 341 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Люгер СНТ | 6 сот. | 1 415 000 | 235 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лужок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 80 000 / 111 111 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Роща СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 507 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Калинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Станция Петелино пос. | 43,7 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 86 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Трасна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Энергия СНТ | 49 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 54,7 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 137 112 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Татарки д. | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ветка Герцена пос. | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УЮТНАЯ ДАЧА В СНТ "РОЩА" ОТЛИЧНЫЙ ВАРИАНТ ДЛЯ ОТДЫХА: двухэтажный дачный дом площадью 44 кв. м с 3 комнатами, выполнен из бруса, фундамент ленточный, частично облицован кирпичом, крыша шифер; на участке 6,03 соток (размеры 20 29 м, правильная