Можайское ш., 59 км от МКАД
Урожай СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.06.2024.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈364 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Садовая ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25092
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 392 / 76 923 / 86 519 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 538 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Дубки СНТ | 52 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 86 519 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Тучково пгт | 45,5 м² | 3,9 сот. | 3 500 000 | 76 923 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Тучково пгт | 57,7 м² | 5,4 сот. | 3 600 000 | 62 392 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.04.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.11.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Одинцовском районе, д. Капань, тер. Снт Урожай. Дом из кирпича. Мансардная крыша как чердак. В доме сделали полы. Фундамент ленточный, крыша в хорошем состоянии не течет. Отделка дома черновая. Отдельно на участке есть летний туалет и большой новый сарай под инструменты. Воды на участке нет у соседей колодец. Свет заведён в дом. Дом по документам зарегистрирован, Участок тоже. Удобная транспортная доступность ходит электричка станция Садовая в шаговой доступности до Москвы 40 минут, белорусское население. На машине тоже можно легко доехать по Минскому шоссе. Все документы готовы к сделке. Приезжайте смотрите, показ по договоренности.