Можайское ш., 58 км от МКАД
Белобородово д., Рузский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −282 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, скважина.
До ст. Театральная ≈4,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25088
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 48 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белобородово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белобородово д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 35 сот. | 3 490 000 | 99 714 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ожигово д. | 17 сот. | 9 900 000 | 582 353 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ожигово д. | 17 сот. | 8 900 000 | 523 529 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 333 / 58 633 / 111 250 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 544 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -282 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 999 900 | 46 152 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тучково пгт | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Жиганово д. | 64,2 м² | 8,3 сот. | 5 999 000 | 93 442 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рузские Дали СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 66 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белобородово СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Игнатьево д. | 69,5 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 82 014 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубки СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 683 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Томшина Гора СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 55 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красотино д. | 80 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 111 250 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок граничащий с лесом, свой выход в лес. Деревянный дом. Построен вокруг жд вагона. (там же 2 спальни) изза чего летом прохладно даже в самую жару. Веранда и 2 этаж дерево. Печь на 1 этаже. Жили с детьми. Туалет на улице снесен. Скважина на участке. Через лес можно дойти до реки Москвы. От ст. Тучково ходит автобус, магазин рядом с поселком. Бассейн в Рузе 40мин на автобусе. Небольшой снт в 40 домов, в поселке отсыпана новая дорога, шлагбаум. В планах газификация.