Можайское ш., 60 км от МКАД
Алмаз-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дом 110 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 975 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,2 млн / целевая ≈4,68 млн / пессимист. ≈4,16 млн → от пессимистичной прибыль −320 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Садовая ≈4,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25084
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 214 / 50 998 / 95 900 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 940 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -320 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Кунцево СНТ | 100,1 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 38 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Тучково пгт | 100 м² | 8 сот. | 9 590 000 | 95 900 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аист СНТ | 120 м² | 7,7 сот. | 3 300 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дюны СНТ | 110 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 51 364 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Игнатьево д. | 114,5 м² | 7,3 сот. | 4 900 000 | 42 795 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СНТ | 79 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 50 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Игнатьево д. | 120 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 60 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Горняк СНТ | 105 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Тучково пгт | 92 м² | 8,2 сот. | 7 000 000 | 76 087 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аист СНТ | 140 м² | 7,8 сот. | 3 250 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с капитальным кирпичным домом 110 м2. Земeльный учaстoк 6 соток в Снт Алмаз (возле д. Макеиха). Свет 5 квт. В доме есть работающая печь с камином, мбалкон, подвал и гараж. На участке так же есть дополнительные постройки- двух-этажный хозблок (ранее был домом) и душевая. Коммуникации в дом не заведены. (кроме электричества), установлен Био-туалет. Есть колодец. Растут деревья, декоративные растения, которые ждут своего нового хозяина. Пoдъезд круглогoдичный, acфальтиpовaнный до Макеихи, далее внутри Снт грунтовый, зимой чистят. Удобная транспортная доступность-от ж/д станции Дорохово всего 2 км., там же автобусная остановка и вся необходимая инфраструктура: школа, поликлиника, банки, сетевые магазины, кафе, аптеки, школы, детские сады и многое другое. Один взрослый собственник. Звоните.