Можайское ш., 59 км от МКАД
Садко СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 90 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,68 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈206 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Садовая ≈0,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25083
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 095 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 375 / 63 603 / 100 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 206 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садко СНТ | 88,7 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 81 172 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 975 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мичуринец-69 СНТ | 88,2 м² | 8,2 сот. | 4 300 000 | 48 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Анашкино пос. | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Труд-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 470 000 | 18 375 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осинки СНТ | 76 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Литгазета СНТ | 76 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Восход СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мичуринец-69 СНТ | 96 м² | 8,3 сот. | 6 000 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Фиалка СНТ | 98,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 29 980 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 100 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2011 году. Общая площадь составляет 90 м2, что позволяет комфортно разместить до пяти комнат. На территории участка имеется колодец для водоснабжения и септик для канализации. Дом оснащен косметическим ремонтом, что создает приятную атмосферу для проживания. На первом этаже расположена терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. В доме предусмотрен санузел. Для удобства жителей рядом находится железнодорожная станция, а также магазин, обеспечивающий все необходимые покупки. Дом готов к проживанию.