Можайское ш., 26 км от МКАД
Марьино д., Одинцовский гор. округ
Дом 20 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.07.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈962 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 5 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Звенигород ≈1,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25080
Рейтинг 34/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 48 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 961 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Марьино д. | 12,9 сот. | 14 039 455 | 1 088 330 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьино д. | 11,9 сот. | 9 850 000 | 827 731 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьино д. | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьино д. | 6 сот. | 5 694 000 | 949 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьино д. | 20 сот. | 19 980 000 | 999 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьино д. | 5,8 сот. | 4 900 000 | 844 828 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьино д. | 6 сот. | 5 994 408 | 999 068 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьино д. | 4 сот. | 4 590 000 | 1 147 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьино д. | 3,8 сот. | 4 595 000 | 1 209 211 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьино д. | 4,3 сот. | 4 500 000 | 1 046 512 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 000 / 118 605 / 119 617 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Введенское с. | 20,9 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 119 617 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Зорька ПДСК | 20 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 625 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Малые Вяземы д. | 21,5 м² | 4,9 сот. | 2 550 000 | 118 605 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Солослово д. | 15 м² | 2 сот. | 75 000 | 5 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 999 999 (−2 500 001) | история площадки |
| 21.06.2025 | 2 650 000 (+1 650 001) | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 850 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 500 000 (+650 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 250 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 1/4 часть домовладения, комната 14м2 тераска 6м2. 4 сотки земли. Три владельца 1/2; 1/4; 1/4: Всего 16 соток. Станция Звенигород 1км пешком или автобус, город Звенигород 2км на автобусе. Пмж с пропиской или как дача для отдыха. Есть вопросы, пишите смс в чате, на звонки не отвечаю, перезваниваю сам. Я владелец, отвечу на все вопросы. Разумный торг только с реальным покупателем, а не просто поболтать. Кадастровый номер 50:20:0041724:229.