Можайское ш., 59 км от МКАД
Аист СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 120 м², участок 7,7 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 25.08.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 1,28 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,54 млн / целевая ≈5,89 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈228 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Садовая ≈1,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25079
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 277 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 858 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 214 / 56 607 / 112 305 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Дорохово пос. | 124,3 м² | 11,3 сот. | 12 200 000 | 98 150 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аист СНТ | 140 м² | 7,8 сот. | 3 250 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Алмаз-2 СНТ | 110 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 25 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Игнатьево д. | 120 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 60 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дюны СНТ | 110 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 51 364 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тучково пгт | 100 м² | 8 сот. | 9 590 000 | 95 900 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кунцево СНТ | 100,1 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 38 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Горняк СНТ | 105 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сухарево д. | 150 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Тучково пгт | 102,4 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 112 305 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2025 | 2 550 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 2 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 2 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 2 850 000 (+250 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 100 000 (+250 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаю участок правильной формы на участке готовая баня из бруса 40 кв/м покрыта металлочерепица. Недостроенным домом 8 на 9 метров по проекту два этажа собрана коробка первого этажа с перегородками из керамических блоков Рауф на мощном бетонном фундаменте (буронабивные сваи 300мм. Ростверк, плита)строили для себя скважина, электричество. Я собственник пишите звоните.