Можайское ш., 20 км от МКАД
Малые Вяземы д., Одинцовский гор. округ
Дом 28 м², участок 5,4 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 35 %
Земля ≈666 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 3,6 млн → дом −95 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 125 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈560 тыс. ₽; дом 28 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малые Вязёмы ≈1,1 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25077
Рейтинг 69/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 50 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 13 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 665 761 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 595 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −95 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 393 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Малые Вяземы д. | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малые Вяземы д. | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малые Вяземы д. | 18,4 сот. | 12 000 000 | 652 174 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 12 сот. | 9 500 000 | 791 667 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 10,2 сот. | 8 300 000 | 813 726 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 9,2 сот. | 6 500 000 | 706 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 3 сот. | 2 699 999 | 900 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 000 / 143 145 / 161 290 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 28 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 28 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Малые Вяземы д. | 28 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Земля СНТ | 31 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 161 290 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый дом 28 м2 на участке 5,4 сотки в Малых Вязёмах для сезонного отдыха и садоводства. Продаётся садовый дом с земельным участком 5,4 сотки в деревне Малые Вязёмы Одинцовского района. Подойдёт тем, кто хочет проводить выходные и летний сезон за городом, заниматься садоводством и выращивать собственные овощи, ягоды и другие культуры. Один взрослый собственник. Обременений нет. Почему стоит выбрать именно этот вариант? Общая площадь-28 кв. М; Площадь комнаты: 19,2 кв. М; Материал дома -каркас; Фундамент свайно-винтовой; Материал крыши -профлист. Участок: Площадь 5.4 сотки; Межевание сделано; Форма участка неправильная; Статус участка Землепользование; Земли населенных пунктов. Ограждение -сетка; На участке есть хозблок; Кадастровый номер: 50:20:0041406:270. Коммуникации: Электричество -15 квт; Необходимая инфраструктура расположена в п. Большие Вяземы и г. Голицыно. Транспортная доступность: В шаговой доступности автобусные остановки. Рейсы следуют до платформы "Малые Вяземы", станции Мцд "Одинцово"; Расстояние до мкада составляет 28 км. Этот участок -настоящая находка для тех, кто хочет совместить загородный отдых с полезным хобби: близко к городу 300м до города, жд станция Малые Вяземы 25 мин пешком, всего 28 км до мкада, удобная транспортная доступность; садовый дом для комфортного сезонного проживания; выращивание овощных культур -достаточно места для грядок и теплиц; ягоды-идеальные условия для ягодных кустарников и садовых культур. Спешите! Возможность личного просмотра в удобное для вас время. Работаем без выходных! Ваш новый дом ждет вас! #0505. Арт. 144397515.