Можайское ш., 15 км от МКАД
Жаворонки с., Одинцовский гор. округ
Дом 32 м², участок 2,3 сот., бревно, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈933 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 145 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈440 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Жаворонки ≈1,2 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25076
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 933 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Жаворонки с. | 9 сот. | 8 300 000 | 922 222 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жаворонки с. | 14 сот. | 16 800 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жаворонки с. | 18 сот. | 15 900 000 | 883 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жаворонки с. | 7 сот. | 11 000 000 | 1 571 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жаворонки с. | 10 сот. | 8 200 000 | 820 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жаворонки с. | 10 сот. | 12 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жаворонки с. | 8,2 сот. | 10 200 000 | 1 243 902 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 15 сот. | 14 500 000 | 966 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жаворонки с. | 9,7 сот. | 9 990 000 | 1 029 897 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жаворонки с. | 6 сот. | 9 550 000 | 1 591 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 145 161 / 150 000 / 170 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Малые Вяземы д. | 37,2 м² | 2,2 сот. | 2 700 000 | 72 581 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 31 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 145 161 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.5 км | Переделки д. | 25 м² | 3 сот. | 4 250 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ромашково с. | 40 м² | 2,6 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 4 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 4 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома с отдельным кадастровым номером и земельным участком в элитном месте Одинцовского района селе Жаворонки. Перспектива расширения: с одной стороны проживает доброжелательная соседка, с другой более 50 лет никого нет, наследники будут продавать. Объект оформлен как отдельная квартира, имеет собственный кадастровый номер. Категория земли Ижс. Дом около 35,5 кв. М: жилая комната 16,5 кв. М с печкой (бревенчатый сруб); пристройка 16 кв. М с кухней и санузлом 3 кв. М, построена в 2020 году. Дом отделан вагонкой, на полу ламинат и половая доска. Есть возможность обустроить мансардный этаж и увеличить полезную площадь. Участок 2,32 сотки. На участке расположен отдельный сруб зеленого цвета площадью 12 кв. М отлично подойдет под баню, гостевой домик, мастерскую или хозяйственное помещение. Во дворе растет красивая вековая лиственница. Два отдельных выхода: 1) со стороны Можайского шоссе заезд с возможностью организации парковки или гаража; 2) проход через калитку внутрь поселка. Коммуникации: электричество 15 квт; колодец; холодная и горячая вода заведены в дом; санузел в доме; дополнительный уличный туалет и летний душ. Поселок газифицирован, есть возможность подключения газа. Транспорт и инфраструктура: автобусная остановка до Одинцово 200300 м; железнодорожная станция Жаворонки около 1,5 км пешком; в поселке есть школа, магазин, администрация, церковь, современный детский парк с игровой площадкой. Юридически объект полностью готов к сделке: один взрослый собственник; в собственности более 6 лет; никто не зарегистрирован; без обременений. Важно: участок сильно запущен и захламлен, требуется чистка. Продажа срочная в связи с покупкой недвижимости в другом городе. Все недостатки учтены в цене. Разумный торг на месте. Стоимость: 3 500 000 Р. Показ по предварительной договоренности.