Можайское ш., 46 км от МКАД
Акулово СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 53 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом −255 тыс. ₽, −10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈436 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Акулово ≈2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25074
Рейтинг 62/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 27.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 275 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 655 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −10 200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дютьково д. | 20 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дютьково д. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дютьково д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дютьково д. | 14 сот. | 3 750 000 | 267 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Акулово д. | 20 сот. | 34 999 900 | 1 749 995 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Акулово-2 СНТ | 4,2 сот. | 3 600 000 | 857 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ручеек-21 СНТ | 6,1 сот. | 2 300 000 | 377 049 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Акулово д. | 4,5 сот. | 2 250 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Акулово д. | 9,2 сот. | 4 700 000 | 510 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 97 814 / 166 667 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 436 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Трасна СНТ | 27,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 102 190 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Аида СПК | 25 м² | 6,9 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Юбилейное СНТ | 24 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Болтино д. | 26 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Восход-16 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Чапаевка д. | 30 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 166 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Родничок-1 СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 108 025 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Трансстроймаш СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 113 636 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Аида СПК | 32 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 93 438 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6.4 сотки в Снт Акулово, возле посёлка Кубинка 10. 50 км. От Мкад. На участке есть маленькая дача 25 кв. М. И летняя кухня. Есть три яблони, кусты жимолости, деревья вишни и сливы. Снт расположено на лесной поляне в окружении хвойного леса, грибные места. Свободная продажа. Просмотр возможен по договорённости в будни и в выходные дни. В радиусе трёх км. Есть несколько водоёмов для купания и для рыбалки. Торга нет.