Можайское ш., 59 км от МКАД
Урожай СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈938 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −759 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Садовая ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25073
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 56 000 / 90 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 272 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -759 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Юбилейное СНТ | 24 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Белобородово д. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Акулово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается благоустроенный дачный участок площадью 600 кв. М с постройками в Одинцовском районе Московской области, Снт Урожай (район деревни Капань). Кадастровый номер: 50:20:0100921:83. Участок: Площадь 6 соток, правильной формы. На участке высажены плодовые деревья. Установлена теплица для выращивания овощей и рассады. Организован летний водопровод. Имеется собственный колодец. Обустроен уличный туалет. Постройки: Дачный домик 20 кв. М, утепленный, пригоден для проживания в теплое время года и временного пребывания в межсезонье. Хозяйственная постройка для хранения садового инвентаря и инструментов. Инфраструктура Снт: Охраняемая территория Снт безопасность и спокойствие. Ухоженное товарищество. Транспортная доступность: Железнодорожное сообщение: в 5 минутах ходьбы платформа Садовая Белорусского направления (отличная транспортная доступность до Москвы даже без личного автотранспорта). Автомобильное сообщение: в 1 км от Можайского шоссе, в 2 км от Минского шоссе. Возможность объезда пробок по платной скоростной магистрали Северный обход Одинцова. Идеально подойдет для любителей загородного отдыха, дачников, которые ценят близость к транспорту.