Можайское ш., 59 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 855 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Садовая ≈3,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25066
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 510 / 36 036 / 50 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба СНТ | 112 м² | 7,9 сот. | 4 900 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Труд-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Тучково пгт | 110 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 40 909 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Калина СНТ | 97 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 30 928 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заречье-Поляны СНТ | 98 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мичуринец-69 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 48 864 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с земельным участком в экологически чистом живописном месте Подмосковья, по адресу: Московская обл., Рузский район, Снт "Дубрава" д. 86. Дом 2-х этажный 2006 г. П., из бруса, утеплён, обшит сайдингом, стоит на ленточном фундаменте. В доме разведено электричество, установлены розетки. Площадь дома 100 кв. М., есть печка и камин, на первом этаже дома расположены четыре комнаты: 8 кв. М (с печкой), 11 кв. М с камином, и комнаты 9 и 10 кв. М на втором этаже комната 16 кв. М, мансандра и два вместительных "кармана" по 10 кв. М. Дом внутри обшит вагонкой. В дом подведена вода из колодца. Колодец находится на территории учаска с очень чистой родниковой водой. К дому есть пристройка 16 кв. М, под лестницей вместительныц чуланчик. На территории участка так же расположены: хозблок из бруса 11 кв. М, хоз. Постройка 4 кв. М, летняя кухня 6 кв. М, баня из бруса с бройлером и подведённой водой из колодца. На участке не бывает испанских слизней, так как много лягушек. Въезд на территорию Снт через автоматические ворота, центральная дорога асфальтированная, на территории Снт два магазина, несколько раз в неделю привозят молочные продукты с Можайска и Рузского молочного комбината, есть два пруда. Есть штатные сотрудники: электрик, сантехник. Недалеко город старая Руза. Транспортная доступность по Минскому ш. 70 км. От Мкад, по Можайскому ш. 72 км. От Мкад, в 4 км от Снт ж/с Дорохово. Свободная продажа.