Можайское ш., 58 км от МКАД
Долина СНТ, Рузский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 983 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −812 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Театральная ≈2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25064
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 760 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 983 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 517 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тучково пгт | 11 сот. | 4 500 000 | 409 091 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | ГАБТ СНТ | 8,6 сот. | 1 400 000 | 162 791 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мультфильм СНТ | 7,5 сот. | 3 900 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 000 / 108 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 913 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -812 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Яблонька СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Старая Руза-Просека СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дачный участок с двухэтажным летним домом 40 м2. На первом этаже находятся спальня, кухня и веранда. На втором этаже одна комната, которую можно использовать как спальню. В доме есть печь. Электричество 15 квт. Конструкция дома- каркасная, установлен на бетонных блоках. В доме есть все необходимое для проживания. Участок площадью 6 соток: ровный, сухой, правильной формы, полностью очищен, огорожен забором. На участке есть декоративные растения. Проведено межевание. Есть водоотводящий ров. Имеется хозблок размером 4х3 и туалет. В Снт заведен газ. На участке есть централизованный летний водопровод. Транспортная доступность: в пешей доступности ж/д станции Театральная и Тучково. На автомобиле можно легко добраться по Минскому шоссе. На участке, как и в доме чисто и просторно! Здесь Вы сможете реализовать все ваши фантазии! Кадастровый номер участка: 50:19:0040433:33.