Можайское ш., 49 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 39,6 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.08.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 47 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −78 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Полушкино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25063
Рейтинг 33/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 89 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 186 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 157 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Полушкино-2 СНТ | 11,4 сот. | 1 000 000 | 87 719 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Здоровье СНТ | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полушкино д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авиаработников пос. | 46 сот. | 18 950 000 | 411 957 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авиаработников пос. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крутицы СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Григорово д. | 7,7 сот. | 2 700 000 | 350 649 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крутицы д. | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Наро-Осаново д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 90 909 / 108 025 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -78 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Восход-16 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крутицы СНТ | 49,5 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родничок-1 СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 108 025 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок. Дом в приемлемом для летнего времяпрепровождения состоянии, но требует ремонта. На участке имеется сарай и кухня. Всё требует ремонта. Дорога до участка асфальтирована, транспортная доступность круглогодичная. Охраняемая территория. Небольшой торг уместен.