Можайское ш., 60 км от МКАД
Дружба СНТ, Рузский гор. округ
Дача 95 м², участок 12 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Садовая ≈3,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25053
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 710 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 579 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 31 053 / 42 105 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 980 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Московский Садовод СНТ | 90 м² | 9,3 сот. | 900 000 | 10 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мосгаз-Руза-2 СНТ | 95 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 42 105 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Труд-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Художник-график-2 СНТ | 90 м² | 7,1 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 106 м² | 8,4 сот. | 11 000 000 | 103 774 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Калина СНТ | 97 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 30 928 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Имени Мичурина СНТ | 100 м² | 11,3 сот. | 5 500 000 | 55 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам летнюю дачу Без Отопления в 70 км от Мкад, вблизи поселка Дорохово. Садовое товарищество "Дружба", в лесу, пруд 100 метров от участка (личный выход с участка), тихое место, до станции Дорохово ходит автобус или маршрутка 10 мин езды, удобный подъезд, асфальтированная дорога, участок огорожен, охрана (пульт). Дом (2 этажа), 3 жилых комнаты, застекленная лоджия, кухня, терасса-столовая, санузел как в Москве, горячая/холодная вода (в доме), электричество, колодец, яблоневый сад. Оформление документов купли-продажи покупателя. Подробности по телефону.