Можайское ш., 29 км от МКАД
Юность СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈393 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,75 млн → дом ≈450 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −458 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сушкинская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25051
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 392 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 750 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ока СНТ | 10,7 сот. | 4 800 000 | 448 598 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна-9 СПК | 6 сот. | 4 510 800 | 751 800 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брехово д. | 15 сот. | 8 800 000 | 586 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юность СНТ | 15 сот. | 10 900 000 | 726 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ока СНТ | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Брехово д. | 5 сот. | 14 500 000 | 2 900 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Брехово д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Брехово д. | 15 сот. | 9 880 000 | 658 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Брехово д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Часцы пос. | 5,7 сот. | 1 990 000 | 349 123 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 92 936 / 130 952 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 828 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -458 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 38 м² | 8,9 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Содружество СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 97 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Локомотив СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Станция Петелино пос. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Элегия СНТ | 42,3 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 56 738 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Петелино д. | 36 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Природа Герценское СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 72 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Петелино СНТ | 35 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 75 714 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Звенигород СНТ | 42 м² | 7,7 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Белозерово-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом у леса. Снт. Озеро в 2 минутах. Соседи с одной стороны.