Можайское ш., 34 км от МКАД
Природа Герценское СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 44,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈786 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −933 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 199 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25050
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 596 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветка Герцена пос. | 15,5 сот. | 4 500 000 | 290 323 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 5 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивушка СНТ | 5 сот. | 2 750 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивонино д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивонино д. | 50 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивонино д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 4 800 000 | 384 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивонино д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 786 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 75 714 / 125 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 216 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 573 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -933 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Станция Петелино пос. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Роща СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Элегия СНТ | 42,3 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 56 738 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Юность СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 38 м² | 8,9 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Белозерово-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Локомотив СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петелино СНТ | 35 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 75 714 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Роща СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 6 соток и двухэтажный каркасный дом (43,4 кв. М) в Снт "Природа" (Одинцовский г. О., Московская область) отличное предложение для загородной жизни. Снт закрытое, благоустроенное и безопасное: территория огорожена и охраняется, есть освещение, автоматические ворота с пультом, асфальтированные дороги. Коммунальное обслуживание организовано на постоянной основе: регулярно вывозят мусор и убирают снег (зимой задействуется спецтехника). Рядом живут соседи, которые находятся в Снт круглый год. На участке: индивидуальная артезианская скважина; дом с пластиковыми окнами, проведённой электрикой (5 квт) и проводным интернетом с Wi Fi (роутер на 60 Мбит/с); откатные ворота с калиткой (установлены в 2026 году); парковочное место; беседка для отдыха; строится хозблок в его составе будут бытовка для инструментов, дровница, туалет и летний душ. В доме два этажа, на втором две комнаты. Вся мебель и садовый инвентарь остаются можно сразу обустраиваться. Участок находится в собственности, межевание выполнено в 2025 году, собственник один, полная стоимость указана в договоре купли продажи. Возможен оперативный показ. Место тихое, вдали от городской суеты: вокруг свежий воздух, рядом лес идеально для прогулок, сбора грибов и ягод. Подъезд удобный, возможен круглогодичный проезд. Торг. Звоните, ответим на все вопросы!