Можайское ш., 31 км от МКАД
Кристалл СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 54 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 93 тыс.–276 тыс. ₽/м², медиана 163 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 192 км ≈3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25049
Рейтинг 41/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 4.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 962 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кварц СНТ | 6,8 сот. | 3 300 000 | 485 294 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 6,8 сот. | 3 000 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пчелка СНТ | 6,8 сот. | 5 000 000 | 735 294 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 14 сот. | 3 900 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большая Семья СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестово д. | 50 сот. | 110 422 845 | 2 208 457 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестово д. | 7 сот. | 6 076 665 | 868 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 7,6 сот. | 2 000 000 | 263 158 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 438 / 163 334 / 276 087 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 875 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Аида СПК | 25 м² | 6,9 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Трасна СНТ | 27,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 102 190 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Жаворонки с. | 23 м² | 8 сот. | 6 350 000 | 276 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Чапаевка д. | 30 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 166 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Аида СПК | 32 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 93 438 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Благодать ДНП | 20 м² | 5,5 сот. | 4 300 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 08.08.2025 | 4 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в Снт с бревенчатым домом 5 х 5 метров плюс веранда 2 х 5 метров. Электричество в доме есть, колодец рядом с участком на улице. На участке есть сарай, плодовые деревья. Рядом лес.