Можайское ш., 48 км от МКАД
Луч СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дача 68,5 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1 млн → дом ≈2,5 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 37 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Акулово ≈3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25042
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 499 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Головково СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сплав-2 СНТ | 12,5 сот. | 5 400 000 | 432 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дютьково д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дютьково д. | 20 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дютьково д. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дютьково д. | 14 сот. | 3 750 000 | 267 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ручеек-21 СНТ | 6,1 сот. | 2 300 000 | 377 049 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Акулово д. | 20 сот. | 34 999 900 | 1 749 995 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 270 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 800 / 56 375 / 70 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Акулово СНТ | 70,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 69 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Проект-88 СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 73 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 58 904 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.7 км | Прогресс СНТ | 71,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Болтино д. | 72 м² | 8,9 сот. | 5 100 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Тучково пгт | 62,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 800 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная Дача по адресу: Московская область, Наро-Фоминский городской округ, Луч садовое товарищество, участок 111Б. Дом каркасный, фундамент ленточный. Два этажа, общая площадь 68,1 кв. М. В дом заведена вода (горячая вода бойлер 100 л.) и сделано водоотведение. Водопровод центральный летний. Кадастровый номер дома: 50:26:0110115:275 В доме на первом этаже: прихожая, спальня, с/у с душевой кабиной, кухня-гостиная. Второй этаж: две комнаты и два "кармана"- ниша для хранения вещей. Участок прямоугольной формы 6,2 соток, огорожен забором. Также на участке имеется хозблок 4х2. Кадастровый номер участка: 50:26:0110115:40 Участок расположен в отличном месте. Очень зелено и тихо. На участке имеются плодово-ягодные деревья и кустарники, цветы. Охрана в Снт круглосуточная. Подъезд круглогодичный, в шаговой доступности магазин, пруд, лес, остановка. Торг уместен. Оперативный показ, документы готовы к сделке.