Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Дубок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Цена 530 тыс. ₽, снижали с 965 тыс.; первая цена 965 тыс. ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈260 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈450 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈254 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Беливо ≈1,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2504
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 932 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 56 250 / 96 525 |
| цена объекта | 530 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 450 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 243 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 254 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Восток СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Нерское СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заря СНТ | 27 м² | 6 сот. | 949 000 | 35 148 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Вертолет СНТ | 24 м² | 6 сот. | 999 000 | 41 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Шувое пос. | 25,9 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 96 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Надежда-2 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 700 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дружба СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Приборостроитель СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восток СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 965 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 763 000 (−202 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 630 000 (−133 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 530 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 530 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс продам участок 6 соток с домом 25 кв. м. На участке колодец, сарай, душ , туалет. Плодовые деревья и кустарники . Электричество в доме, летний водопровод. До ст. Беливо Казанского направления 15 минут пешком. До Выхино на электричке 1,5 часа