Можайское ш., 26 км от МКАД · земля с домом
Введенское с., Одинцовский гор. округ
Дом 41,7 м², участок 4,4 сот.
Дом по описанию: «Продаётся 1/2 доля в участке 8,88 на участке стоит дом 41,7 м2 в нем также продаётся 1/2 доли, а именно продаётся 4,44 сотки земли и 20,85 м2 дома.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈560 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈834 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Звенигород ≈0,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25038
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 560 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Введенское с. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское с. | 6 сот. | 5 750 000 | 958 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское с. | 15,6 сот. | 8 500 000 | 544 872 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское с. | 15,6 сот. | 7 000 000 | 448 718 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское с. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Введенское с. | 15 сот. | 9 700 000 | 646 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 11 сот. | 6 500 000 | 590 909 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Чернобылец СТ | 20 сот. | 11 000 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чернобылец СТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 5 694 000 | 949 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 834 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 409 / 117 949 / 166 240 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Введенское с. | 45 м² | 3,3 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 41 м² | 5,3 сот. | 16 250 000 | 396 341 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 43,5 м² | 2,5 сот. | 5 400 000 | 124 138 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 39 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Покровский Городок пос. | 39,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 166 240 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Шарапово с. | 41,4 м² | 3 сот. | 5 790 000 | 139 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чернобылец СТ | 47,9 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 93 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Раменка-1 СТ | 38,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Березка-3 СНТ | 44 м² | 5,5 сот. | 2 350 000 | 53 409 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Родник СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 134 771 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1/2 доля в участке 8,88 на участке стоит дом 41,7 м2 в нем также продаётся 1/2 доли, а именно продаётся 4,44 сотки земли и 20,85 м2 дома.