Можайское ш., 36 км от МКАД · земля с домом
Шарапово с., Одинцовский гор. округ
Дом 38,7 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продаётся дом 38,7 кВ. М. С земельным участком 5.67 (+/- 1,7)кВ. М.»
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 53 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈984 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈774 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈721 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 199 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25037
Рейтинг 58/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 23.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 082 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 716 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шарапово с. | 7 сот. | 4 172 000 | 596 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Атмосфера СНТ | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Атмосфера СНТ | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово с. | 13 сот. | 1 570 000 | 120 769 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово с. | 11,9 сот. | 3 250 000 | 273 109 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово с. | 15,3 сот. | 12 900 000 | 843 137 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово с. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово с. | 10,8 сот. | 2 500 000 | 231 481 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово с. | 17,8 сот. | 7 200 000 | 404 494 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 774 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 975 / 119 764 / 166 240 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 500 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Шарапово с. | 41,4 м² | 3 сот. | 5 790 000 | 139 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Покровский Городок пос. | 39,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 166 240 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Родник СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 134 771 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рязань д. | 40 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Энергия-4 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 790 000 | 69 750 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветка Герцена пос. | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чапаевка д. | 39,5 м² | 7,4 сот. | 2 290 000 | 57 975 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Калинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Троицкое с. | 41,6 м² | 7,4 сот. | 5 057 700 | 121 579 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 39 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.10.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 38,7 кВ. М. С земельным участком 5.67 (+/- 1,7)кВ. М. Дом находится в частном секторе посёлка, централизованный газ, остановка общественного транспорта, магазины, пункты выдачи маркетплейсов, аптеки, пиццерия, детский сад и школа, амбулатория, карьеры с чистой водой в шаговой доступности. Подъезд к дому по центральной асфальтированной дороге. На участке плодовые деревья яблони, вишни. Дом с возможностью постоянной регистрации. Осмотр в любое время. Один собственник, недвижимость свободна и готова к продаже. Внимание дом под снос Или реконструкцию.