Можайское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Осинки СНТ, Одинцовский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «-на участке есть дом, но он не зарегистрирован, т.»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 % · по фото: дом 1, участок 3, окружение 7, WOW 3
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈138 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Садовая ≈1,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25030
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 31.2 |
| WOW | 10 | 22 % | 2 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 60 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 10.7 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | состояние под снос, требует полного демонтажа |
| участок и сад | 3 | заросший участок с дикой растительностью и кустарником |
| окружение | 7 | лес, близость к ж/д станции, хорошая транспортная доступность |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за необходимости строить всё с нуля |
дешевый участок с коммуникациями под застройку, но дом требует сноса модель max-code, фото: 4, 09.11 03:56
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 837 / 80 769 / 165 714 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 389 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 050 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Имени Мичурина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мечта СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 48 837 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нестерово д. | 36,4 м² | 8,6 сот. | 4 500 000 | 123 626 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Железнодорожник СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Тучково пгт | 45,5 м² | 3,9 сот. | 3 500 000 | 76 923 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Лужки СПК | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Чапаевка д. | 39,5 м² | 7,4 сот. | 2 290 000 | 57 975 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Изумруд СНТ | 35 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 165 714 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Игнатьево д. | 46 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему Вниманию Предлагаю земельный участок правильной формы 6 соток(по документам), по факту 6,6 соток в Снт "Осинки". Характеристики: -сделано межевание; -на участке есть дом, но он не зарегистрирован, т. К. Под снос, можно разобрать и построить не большой домик; -летний водопровод; -электричество есть; -хорошие соседи; -отличная транспортная доступность 15 минут пешком до ж/д станции "Садовая"(Белорусское направление); -в собственности более 5 лет. Возможен небольшой торг).