Новорязанское ш., 62 км от МКАД
М-5 Урал 43-й км, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 657 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль −626 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Белоозёрская ≈17,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2503
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 032 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 657 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вертолет-2 СНТ | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-5 Урал 43-й км | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-5 Урал 43-й км | 12,9 сот. | 1 200 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет-2 СНТ | 8,2 сот. | 550 000 | 67 073 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 9 сот. | 1 050 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-2 СНТ | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тихая Заводь дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тихая Заводь дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 56 250 / 86 452 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 621 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -626 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Приозерье КП | 80 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Григорово д. | 80 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Южное СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заворово с. | 80 м² | 9 сот. | 4 600 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заречье дп | 77,5 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 86 452 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ветерок СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Заворово с. | 80,2 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 62 344 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Никулино с. | 80 м² | 6 сот. | 4 240 000 | 53 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет-Натальино СНТ | 78,6 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 35 623 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березка-Натальино СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 4 800 000 | история площадки |
| 01.06.2026 | 4 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 4 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 4 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 4 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 4 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 980 000 (−170 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 900 000 (−80 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 350 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141871322 Продается дом обременений и долгов нет. Один собственник более 3 лет. звоните договоримся. Школы и детские сады рядом 2км 700 метров. Взносов нет. егрн на землю и на дом есть прописка возможна. Показ по договоренности. Нужен септик и скважина. Смотрят каждый день.