Можайское ш., 74 км от МКАД
Ополье СНТ, Рузский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., газобетон, 1999 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 70 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Партизанская ≈1,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25028
Рейтинг 19/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 702 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 006 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексино д. | 13,4 сот. | 2 150 000 | 160 448 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Алмаз СНТ | 8,6 сот. | 1 550 000 | 180 233 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лыщиково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шелковка д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шелковка д. | 16,1 сот. | 2 750 000 | 170 807 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 60 300 / 92 308 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 729 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 983 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Макеиха д. | 80 м² | 5 сот. | 5 490 000 | 68 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дубки СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дорохово пос. | 65 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мечта СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кибер СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гомнино д. | 60 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 66 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Отдых СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пролетарский Труд СНТ | 58,6 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 56 314 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дороховы дачи КП | 60 м² | 8 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом и хоз. блок на садовом участке в СНТ "Ополье" от МИД России: 75 км от Москвы, 15 минут пешком от платформы Партизанская, 20 метров до Можайского шоссе. Дом: газобетонные блоки с рельефной штукатуркой, 2 этажа (3/1 комната), площадь 65 кв. м + терраса 14 кв. м, интерьер дерево, печь-плита из огнеупорного кирпича, мебель, постройка 1999 г. Хоз. блок: 1 этаж (кухня с газовой плитой и мойкой + ванная с душем), площадь 24 кв. м. + терраса 12 кв. м, интерьер - дерево, бойлер накопительного типа. Садовый участок: площадь 6 соток, электричество, водопровод, плодовые/декоративные деревья и кустарники. Дополнительно: продуктовый магазин у входа в СНТ, круглогодичный подъезд, вход/въезд на территорию СНТ по эл. ключу, в собственности более 5 лет.