Можайское ш., 100 км от МКАД · земля с домом
Отдых АДНП, Можайский гор. округ
Участок 15 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке стоит каркасный дом 8x8.30 площадью 130 кв м. Дом обшит в черновую и накрыт крышей.»
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 49/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 9, WOW 7, ⚠ недострой
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 961 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 67 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,13 млн / целевая ≈12,71 млн / пессимист. ≈11,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,18 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈130 м².
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Можайск ≈10,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25019
Рейтинг 49/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 31.2 |
| WOW | 10 | 67 % | 6 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 67 % | 3 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 7 |
| окружение | 10 | 89 % | 7.9 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | каркас в черновой отделке без окон и внутренней отделки |
| участок и сад | 7 | ровный участок с молодой зеленью и забором |
| окружение | 9 | граница с лесом, закрытое СНТ, пруд и река рядом |
| WOW | 7 | отличный потенциал за счет локации и готовой коробки дома |
Высокий потенциал из-за локации и леса, но требуется завершение строительства дома. модель max-code, фото: 4, 09.11 02:35
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 961 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 223 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Отдых АДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 090 000 | 90 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Две Реки ДНП | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Холдеево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Холдеево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Павлищево д. | 12 сот. | 1 170 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вяземское д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вяземское д. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Воронцово СНТ | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Макарово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈130 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 113 553 / 161 184 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈130 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Можайские Сады СНТ | 135 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Захарьино д. | 120 м² | 9 сот. | 7 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Старотеряево пос. | 113 м² | 15,6 сот. | 15 200 000 | 134 513 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Лыткино-3 ДНП | 152 м² | 10,6 сот. | 24 500 000 | 161 184 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 15 соток, расположенный в Можайском р-н д. Радчино СНТ "Отдых". Поселок закрытый, въезд только для собственников по автоматическим пропускам. В поселке имеется общая территория для отдыха с уютной беседкой и детской площадкой, свой небольшой пруд с облагороженной территорией, пруд зарыблен, для любителей порыбачит и просто отдохнуть у воды. Также в пяти минутах от СНТ есть речка. Участок расположен в очень красивом месте на границе с лесом а так же с выходом в лес для прогулок или тихой охоты (ягоды, грибы и тд.). Участок ровный, правильной формы. Участок в собственности более 6 лет (не в аренде). На участке стоит каркасный дом 8x8.30 площадью 130 кв м. Дом обшит в черновую и накрыт крышей. Имеется скважина 25,5 м. Септик переливной на песке два колодца в 3,5 кольца объемом 10 м3. Электричество 15 кВт подключено, установлен счетчик. Возведен забор с въездной группой. На въездной группе сделана разводка под автоматические распашные ворота, на колоннах так же выведена разводка под освещение. Планируется газификация СНТ!