Можайское ш., 89 км от МКАД
Бабаево СНТ, Рузский гор. округ
Дом 29 м², участок 6,5 сот., 2006 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,35 млн → дом −55 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 44 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈427 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Партизанская ≈17,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25014
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 28.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 355 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −55 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 897 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 8,8 сот. | 2 643 000 | 300 341 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 13,3 сот. | 3 300 000 | 248 120 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 16 сот. | 545 000 | 34 062 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 7,1 сот. | 2 115 000 | 297 887 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 83 306 / 158 228 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 912 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Высотник СНТ | 31,6 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 158 228 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Березка СНТ | 24,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 369 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Сергово д. | 36 м² | 8,5 сот. | 2 999 000 | 83 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Нестерово д. | 36,4 м² | 8,6 сот. | 4 500 000 | 123 626 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Первомайское-3 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Ясень СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продам! Обоснованный торг. Участок со всем необходимым: утеплённый дом 29 м2 обшитый вагонкой внутри, в доме есть электричество, водопровод из скважины, система электрического отопления с радиаторами, печка буржуйка, также на участке полноценная баня 19 м2, бытовка 15 м2, туалет, два выхода, ворота. На участке высажены плодовые деревья и кустарники. Рядом постоянно живут соседи. Недалеко автобусная остановка. В 2км город Руза со всей необходимой инфраструктурой, речка, пруд. Рузский район самый ближний район к Москве с чистым воздухом за счёт западной розы ветров. Собственник.