Можайское ш., 78 км от МКАД
Марьинское СНТ, Рузский гор. округ
Дом 81,6 м², участок 6 сот., 1993 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 723 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈355 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Партизанская ≈6,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25009
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 723 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 277 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьино д. | 16,2 сот. | 1 800 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елица-1 СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лобково д. | 31 сот. | 4 000 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лобково д. | 28,8 сот. | 3 350 000 | 116 319 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лобково д. | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бабаево пос. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лобково д. | 15 сот. | 1 920 000 | 128 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лобково д. | 20 сот. | 2 360 000 | 118 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 632 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 342 / 57 202 / 68 415 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 609 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 687 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Мебельщик СНТ да: «санузел» + «мебельщик» | 80,5 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 49 565 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Темп СНТ да: «санузел» + «мебель» | 80,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 64 838 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дорохово пос. да: «ванной» + «ламинат» | 87,7 м² | 5,4 сот. | 6 000 000 | 68 415 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Росинка-1 СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 76 м² | 6,2 сот. | 2 990 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С возможностью прописки. Ровный участок. Приличные соседи. Дом стоит на бетонных плитах и блоках. На 1 этаже 2 комнаты, терраса-кухня, на 2 этаже 2 комнаты. 55.593817, 36.284496 координаты на Яндекс картах