Можайское ш., 99 км от МКАД
Полиграфист СНТ, Можайский гор. округ
Дом 51 м², участок 6 сот., каркас, 2000 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 751 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Бородино ≈4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25008
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 237 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 751 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Новая д. | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кукарино д. | 14,5 сот. | 2 370 000 | 163 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Блазново д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Большое Новосурино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березки-3 СНТ | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 68 000 / 88 821 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -193 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.8 км | Можайское Раздолье ДНП | 65,3 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 88 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березки СНТ | 51 м² | 6,5 сот. | 13 450 000 | 263 725 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бородинское поле пос. | 47,6 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 52 311 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 52 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 54 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 76 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Москворецкая Слобода д. | 57 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 49 123 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полиграфист СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Отдых АДНП | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Энтузиаст СНТ | 50,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 407 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 45,2 м² | 6 сот. | 3 437 910 | 76 060 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в экологически чистом районе Подмосковья в непосредственной близости от г. Можайск. Земельный участок с домом расположены в СНТ Полиграфист Можайского городского округа Московской области, в 8 км. от г. Можайск, отличная локация относительно транспортной доступности до ж/д станции, автобусная остановка в 10 минутах пешком. Всего 110 км. от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе, и вы там, где чистейший воздух, Можайское водохранилище, красивые закаты и рассветы. Тихое место, лес рядом, магазин Пятёрочка в соседней деревне, из города есть доставка от Вкусвилл, Дикси, маркетплейсов. Земельный участок, общей площадью 6 соток. Участок ровный, сухой, правильной формы, на участке имеются плодовые деревья и кусты. Электричество подключено, на участке имеется колодец. Дом построен по каркасной технологии, общая площадь дома 51 кв.м.. На первом этаже расположены: веранда 6 кв.м, кухня- гостиная 20кв.м., спальня 9 кв.м, имеется помещение для сан.узла. На втором этаже расположена спальня 15кв.м. Все документы готовы к сделке. Один взрослый собственник. Оперативный показ!