Можайское ш., 98 км от МКАД
Поляна СНТ, Рузский гор. округ
Дом 100,1 м², участок 9 сот., 2016 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 930 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (участков 2 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,18 млн / целевая ≈7,37 млн / пессимист. ≈6,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,42 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Можайск ≈22,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25004
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 333 ₽ (нижний квартиль 2 участков · участков 2 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 684 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Цыганово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клементьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 002 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 307 / 75 258 / 90 735 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 419 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Сытьково д. | 100 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное пос. | 111,1 м² | 6,8 сот. | 7 500 000 | 67 507 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лихачево д. | 102,4 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 83 008 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Клементьево д. | 90,7 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 46 307 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Две Реки ДНП | 100 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бурцево д. | 110 м² | 7,5 сот. | 6 960 000 | 63 273 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Рузская Долина КП | 95 м² | 10 сот. | 17 200 000 | 181 053 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Парус-2 дп | 103,1 м² | 11 сот. | 15 219 000 | 147 614 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 115 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 85 217 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.1 км | Озерна СНТ | 104,7 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 90 735 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженная, уютная дача. Два этажа, железный забор, 3 комнаты, душевая кабина, унитаз в доме. Благоустроенная территория, детская площадка. Рядом с домом лес.Один взрослый собственник, продажа по ипотеке возможна. Есть возможность регистрация.