Можайское ш., 85 км от МКАД
Румянцево СНТ, Рузский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 43 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 78 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; дом 35 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Партизанская ≈17,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25003
Рейтинг 15/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 310 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Румянцево СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Румянцево СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Румянцево д. | 15 сот. | 3 600 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старотеряево пос. | 10,5 сот. | 2 999 999 | 285 714 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старотеряево пос. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 9 сот. | 2 706 000 | 300 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 13,3 сот. | 3 300 000 | 248 120 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 778 / 77 778 / 77 778 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 35 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 35 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.7 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На 6 сотках деревянный летний дом 2эт. с верандой и отдельно стоящая кухня с хоз.блоком 22м,обшитая сайдингом, вся мебель остается,на участке туалет, колодец, качели, летний душ.