Можайское ш., 97 км от МКАД
Клементьево д., Можайский гор. округ
Дом 66 м², участок 13 сот., 2002 год.
Цена 2,69 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (участков 3 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,02 млн / пессимист. ≈3,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈64 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Можайск ≈17,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25000
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 109 ₽ (нижний квартиль 3 участков · участков 3 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 015 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 379 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Клементьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Клементьево д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 090 000 | 90 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 631 / 63 884 / 74 074 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 64 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Искона Парк КП | 65,6 м² | 7 сот. | 2 993 400 | 45 631 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | ЗВИ-Руза СНТ | 67 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 67 164 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Фили СНТ | 70,2 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесное пос. | 60 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 43 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Павлищево д. | 68 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 69 118 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Березки-3 СНТ | 65,2 м² | 6,6 сот. | 9 670 000 | 148 313 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Уют СНТ | 65 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Рузская Долина КП | 70,5 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 212 766 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Железнодорожник СНТ | 72 м² | 7,8 сот. | 4 200 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 65,6 м² | 7 сот. | 4 190 760 | 63 884 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 899 000 | история площадки |
| 30.04.2026 | 2 749 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 690 000 (−59 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный дом 66 кв.м (2002 года постройки) у реки. Дом состоит из: - 1 этаж: Комната с 3 окнами, кухня небольшая с окном, 2 террасы и лестница на 2 этаж; -2 этаж: большая комната под крышу с 2 окнами. Высота потолка 2, 80 м. Есть погреб под домом (высота 1м). Вода центральная есть на улице (можно провезти в дом зимнюю центральную воду), в дом не заведена, но на участке еще есть свой колодец с хорошей водой. Теплица новая, ставили её три года назад, большая, основательная. Перед домом цветник, по левую сторону от входа яблони, смородина и колодец, по правую от дома огород, за домом от теплицы и до забора со стороны огород. Свой выход не берег речки. Зимой чистят снег до ворот. Для круглогодичного проживания. Свободная продажа.