Можайское ш., 97 км от МКАД
Москворецкая Слобода д., Можайский гор. округ
Дом 57 м², участок 5 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 60 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −544 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня.
До ст. Можайск ≈6,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24998
Рейтинг 8/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 614 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Новая д. | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Блазново д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Кукарино д. | 14,5 сот. | 2 370 000 | 163 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березки-3 СНТ | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Павлищево д. | 12 сот. | 1 170 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Игумново д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 31 сот. | 6 999 000 | 225 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Макарово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 877 / 65 180 / 90 190 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -544 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Полиграфист СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 54,3 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 79 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 54 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 76 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Васильки СНТ | 61,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 57 283 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 52 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Березки СНТ | 51 м² | 6,5 сот. | 13 450 000 | 263 725 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Полиграфист СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 42 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 63,2 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 90 190 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Березки-3 СНТ | 65,2 м² | 6,6 сот. | 9 670 000 | 148 313 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Искона СНТ | 56,9 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 29 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дом, с баней на участке. Готов к проживании, не требует ремонта. В доме есть газ и отопление . Возможно круглогодичное проживание. 1 взрослый собственник, документы готовы к сделке. возможно прописка.