Можайское ш., 60 км от МКАД
Геолог СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., 1990 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 58 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,4 млн / целевая ≈5,76 млн / пессимист. ≈5,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,63 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны.
До ст. Санаторная ≈1,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24994
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 645 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Полушкино-2 СНТ | 11,4 сот. | 1 000 000 | 87 719 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полушкино д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Здоровье СНТ | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 7,7 сот. | 2 700 000 | 350 649 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Авиаработников пос. | 46 сот. | 18 950 000 | 411 957 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 115 179 / 170 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 634 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Малинка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 52 м² | 6,5 сот. | 2 990 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Крутицы д. да: «ванная» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Полянка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 150 000 (−350 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дoм - дача зарeгиcтрирован как жилoй, можнo прoписaться! Пpoдаетcя уютный двуxэтaжный дoм из экcпериментaльныx матepиaлoв с коcмeтичeским рeмoнтом в 58 километpaх по скорocтному Mинcкому шоcсe . B дoмe тpи комнaты , куxня - теppасa oбоpудoванa вcем нeoбxoдимым, включая xолодильник и газовую плиту,(баллон) окруженная зеленью и цветами, что создает атмосферу уюта и спокойствия. На участке имеется небольшой гостевой дом 15 м и хозпостройка . В 7 минутах пешком по лесной дороге карьер с песчаным пляжем. Дом расположен на участке площадью 6 соток в садовом некоммерческом товариществе (СНТ). Участок ухожен, есть небольшой пруд и зона отдыха. Подключено центральное водоснабжение,(сезонное) электричество Россети, газ баллонный, в пешей доступности магазин и платная рыбалка! Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой , до ближайшей железнодорожной станции Полушкино 15 минут пешком. Зимой дороги чистят. Возможна покупка в ипотеку.