Можайское ш., 76 км от МКАД
Елица-1 СНТ, Рузский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., бревно, 2011 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −903 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Партизанская ≈6,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24990
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 747 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елица-1 СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьино д. | 16,2 сот. | 1 800 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лыщиково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рузаево ДНТ | 19,8 сот. | 2 500 000 | 126 263 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рузаево ДНТ | 16,3 сот. | 2 100 000 | 128 834 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бабаево пос. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лобково д. | 15 сот. | 1 920 000 | 128 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 342 / 49 565 / 64 838 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 737 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 541 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 147 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Росинка-1 СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 76 м² | 6,2 сот. | 2 990 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мебельщик СНТ да: «санузел» + «мебельщик» | 80,5 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 49 565 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Темп СНТ да: «санузел» + «мебель» | 80,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 64 838 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом из оцилиндрованного бревна 6 на 9 м. на ж/б фундаменте построен по типовому проекту ООО "Детинец" на участке 6 соток. СНТ жилое, благоустроенное, огорожено забором, шлагбаум и охрана, отличная транспортная доступность, автобусная остановка. Хорошая природа и доступность магазинов ( рядом поселок Дорохово), Один собственник, документы в порядке.