Можайское ш., 40 км от МКАД
Петелино СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 8,8 сот., 1985 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.04.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈431 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈440 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Петелино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24987
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 13.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 19.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 44 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 431 225 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 795 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гарь-Покровское пос. | 5,1 сот. | 4 299 000 | 842 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гарь-Покровское пос. | 14 сот. | 4 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Покровское пос. | 12 сот. | 6 200 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грибки СНТ | 10 сот. | 4 499 000 | 449 900 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грибки СНТ | 20 сот. | 9 400 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гарь-Покровское пос. | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татарки д. | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | в продаже 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Локомотив СНТ | 5,5 сот. | 4 500 000 | 818 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивонино д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 4 800 000 | 384 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 306 / 96 000 / 117 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Татарки д. | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ТЛПХ Родник СНТ | 48,6 м² | 10,9 сот. | 9 990 000 | 205 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимирязевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татарки д. | 48 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Часцы пос. | 50 м² | 11 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сад СНТ | 50 м² | 8,5 сот. | 5 850 000 | 117 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Юность СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 3 489 000 | 69 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с садовым домом.