Можайское ш., 52 км от МКАД
Никольское с., Одинцовский гор. округ
Дом 65 м², участок 15 сот., 1915 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 13.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈291 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль −783 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кубинка II ≈3,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24977
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 19 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 291 304 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 370 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никольское с. | 14 сот. | 4 900 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никольское с. | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никольское с. | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никольское с. | 39 сот. | 19 999 999 | 512 820 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольское с. | 21 сот. | 10 200 000 | 485 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское с. | 20 сот. | 10 150 000 | 507 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское с. | 9,2 сот. | 2 499 999 | 271 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское с. | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское с. | 17 сот. | 3 100 000 | 182 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 904 / 67 692 / 126 154 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 492 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -783 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Никольское с. | 65 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чапаевка д. | 65 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 192 308 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Петелино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 67 692 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сетунь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кубинка СНТ | 69,8 м² | 8,2 сот. | 3 200 000 | 45 845 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сетунь СНТ | 59 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Алтыново д. | 66,4 м² | 16 сот. | 6 000 000 | 90 361 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Асаково д. | 65 м² | 9,5 сот. | 8 200 000 | 126 154 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Подлипки д. | 60 м² | 20 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Грибки СНТ | 68,6 м² | 9,3 сот. | 2 463 000 | 35 904 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 28.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 15 соток на берегу реки Сетунька, на участке имеется дом 65 кв. м., 2 этажа, на втором этаже две спальни по 12,5 кв. м. на первом: гостинная, кухня, небольшое помещение под санузел, электричество 15 кВт, к участку подведён газ. Очень удобное расположение участка, с одной стороны до реки 4 м, тихая природа красивый вид на храм, с другой стороны близко расположена всяч инфраструктура: 150 м. до остановки общественного транспорта, откуда можно доехать (две остановки) до поликлиники, больницы, стадиона школы, детского сада, бани, бассейна, музыкальной школы, много разных магазинов, 15 минут езды до ЖД станции Кубинка.