Можайское ш., 73 км от МКАД
Лесная Поляна Минфина России СНТ, Рузский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 1985 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 968 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 40 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Садовая ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24976
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 968 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 493 / 59 250 / 71 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 304 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Пролетарский Труд СНТ | 40 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Пестриково-2 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Моденовские Поляны СНТ | 56,8 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 40 493 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Румянцево СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный садовый домик на участке 6 соток, СНТ " Лесная Поляна Минфина России " , постройки на участке сарай 20 кв. м, летний душ и туалет. всё зарегистрировано в росреестре как собственность. Хорошие, интелегентные соседи. Вода и электричество на участке. Автодороги до ворот на участок, также можно добраться на электричке с белорусского вокзала до станции Садовая, далее пешком 20 минут.