Можайское ш., 75 км от МКАД
Гомнино д., Рузский гор. округ
Дом 60 м², участок 4,6 сот., 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 745 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Партизанская ≈3,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24974
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 003 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 745 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 755 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лыщиково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексино д. | 13,4 сот. | 2 150 000 | 160 448 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елица-1 СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Марьино д. | 16,2 сот. | 1 800 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алмаз СНТ | 8,6 сот. | 1 550 000 | 180 233 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 42 890 / 80 357 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 351 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 881 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Мечта СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мечта СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 66 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Аист СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ополье СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 50 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елица-1 СНТ | 54 м² | 6,8 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Тучково СНТ | 57,4 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Руза-1 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Белобородово д. | 65 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Моденовские Поляны СНТ | 52,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 43 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся загородный дом с участком,за городом(60 км. от МКАД), пригодный к круглогодичному проживанию(дом тёплый,сруб). Дом расположен в деревне Гомнино,Рузкого района. В деревне два прод. магазина,мед.пункт,сельский клуб. До автобусной остановки 200 метров от деревни .Автобусы ходят круглый год по расписанию,в разные направления(Дорохово,Руза,Тучково).От ст. Дорохово идут эллектрички до Москвы и Можайска. К дому круглогодичный заезд(зимой чистят). Соседи живут постоянно.Очень тихое место,рядом водоём. Можно использовать как дачу или для прописки. Категория земель-ИЖС.