Можайское ш., 39 км от МКАД · земля с домом
Роща СНТ, Одинцовский гор. округ
Участок 6,3 сот.
Дом по описанию: «На участке размещены: дачный дом, баня и уличный туалет (выгребная яма).»
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,25 млн; первая цена 4,25 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 30 %
Земля ≈456 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 2,87 млн → дом ≈328 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: вода — нет; газ — нет; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Музей ≈1,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24964
Рейтинг 69/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 37.3 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 21 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 455 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 872 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Люгер СНТ | 6 сот. | 1 415 000 | 235 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Лужок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 4 250 000 | история площадки |
| 05.05.2026 | 4 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный участок 6 соток в живописном и тихом месте Одинцовского района. Участок ровный, огорожен. Идеально подходит под строительство загородного дома или летней дачи. На участке размещены: дачный дом, баня и уличный туалет (выгребная яма). Постройки позволяют использовать участок для сезонного проживания уже сейчас. Также установлены столбы под строительство дома размером 10*10 м подготовленное решение для дальнейшей застройки. Коммуникации: подключено электричество. Газ отсутствует. Централизованного круглогодичного водоснабжения нет, при этом в Снт организована сезонная летняя подача воды (техническая вода для полива), подведённая к участку. Соседи: всего два соседа по границе забора. При этом плотной застройки нет только с одной стороны дом рядом, со второй стороны дом отступлен, по забору проходит сад. Участок ощущается более приватным. Реальным покупателям торг.