Можайское ш., 47 км от МКАД · земля с домом
Дютьково д., Одинцовский гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «На участке расположены летний домик, баня с парной и душевой, гараж, крытая терраса и колодец.»
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 % · по фото: дом 3, участок 3, окружение 7, WOW 4
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,67 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −908 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 214 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24963
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 76 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 1.5 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | постройки требуют капитального ремонта, состояние ветхое |
| участок и сад | 3 | заросший участок, требует расчистки и благоустройства |
| окружение | 7 | рядом пруд с рыбалкой и живописная природа |
| WOW | 4 | хороший потенциал за счет локации и наличия построек |
Перспективный участок с постройками под ремонт рядом с прудом, но требует вложений. модель max-code, фото: 4, 09.11 03:15
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 666 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дютьково д. | 14 сот. | 3 750 000 | 267 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дютьково д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дютьково д. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дютьково д. | 20 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Асаково д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мечта СНТ | 6,3 сот. | 5 500 000 | 873 016 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Головково СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Асаково д. | 12 сот. | 1 995 000 | 166 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Асаково д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Асаково д. | 24 сот. | 2 895 000 | 120 625 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 619 / 66 667 / 160 976 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -908 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Энергия СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кубинка-М СНТ | 44 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Асаково д. | 42 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Электротехник СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Трасна СНТ | 41 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 160 976 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Роща СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Крутицы СНТ | 49,5 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Роща СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Скугорово д. | 48 м² | 9,8 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 10 соток в деревне Дютьково. На участке расположены летний домик, баня с парной и душевой, гараж, крытая терраса и колодец. Постройки требуют ремонта. Рядом находится пруд "Мята" с платной рыбалкой. Живописное окружение для любителей природы. Категория земель земли сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок). Кадастровый номер: 50:20:0100510:136. Один собственник. Обременения не зарегистрированы. Пишите или звоните отвечу на вопросы и договоримся о просмотре.