Можайское ш., 41 км от МКАД
Старый городок пос., Одинцовский гор. округ
Дом 190 м², участок 5 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 13.12.2021.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Земля ≈429 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,14 млн → дом ≈556 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈3,5 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,98 млн / целевая ≈11,68 млн / пессимист. ≈10,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,59 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Кубинка II ≈2,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24956
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 428 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 144 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Старый городок пос. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольское с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольское с. | 20 сот. | 10 150 000 | 507 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старый городок пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское с. | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское с. | 21 сот. | 10 200 000 | 485 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 190 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 854 / 69 166 / 91 525 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 327 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Шарапово с. | 190 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 22 105 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Никифоровское д. | 200 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Никифоровское д. | 200 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Подлипки д. | 209 м² | 4,5 сот. | 12 290 000 | 58 804 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никифоровское д. | 174 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 71 839 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Подлипки д. | 210,4 м² | 6 сот. | 13 990 000 | 66 492 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ястребки СТ | 175 м² | 6,2 сот. | 11 000 000 | 62 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Татарки д. | 177 м² | 6 сот. | 16 200 000 | 91 525 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Астра ДНТ | 192 м² | 6,1 сот. | 22 000 000 | 114 583 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ивонино д. | 206 м² | 6 сот. | 11 300 000 | 54 854 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.12.2021 | 2 700 000 | история площадки |
| 18.03.2022 | 3 500 000 (+800 000) | история площадки |
| 14.08.2022 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2022 | 2 990 000 (−310 000) | история площадки |
| 01.11.2022 | 2 300 000 (−690 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 190 м. на 5 сотках, два этажа+мансарда, каркасно-щитовой с утеплителем, фундамент ленточный, крыша металлочерепица, обшит декоративными панелями под кирпич. В доме частичная отделка вагонкой. На участке готовая баня 30 м. из бруса, на сваях, с комнатой отдыха. Коммуникации: свет 15 кВт., вода (колодец). Удобная транспортная доступность до остановки 1 км., до пруда 250 м. красивый вид на Никольскую церковь. Соседи живут круглогодично.