Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Ясные Зори 2 дп, Ступино гор. округ
Дом 85 м², участок 7 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 371 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Малино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2495
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 992 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 635 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори 2 дп | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Щапово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясные Зори ДНП | 6,3 сот. | 390 400 | 61 968 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щапово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясные Зори ДНП | 14 сот. | 1 700 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 533 / 49 632 / 82 875 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 718 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Старое с. | 70 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 8,5 сот. | 1 990 000 | 26 533 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Мир СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 999 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 39 024 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Кулон СНТ | 81,6 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Информатор СНТ | 80 м² | 8,5 сот. | 6 630 000 | 82 875 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Бермуды СНТ | 103 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 29 126 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Гальчино Сити КП | 77 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 75 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Липкино д. | 68 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Металлург-4 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом общей площадью 85 КВ.м. Дом зарегистрирован как жилой. Коммуникации: вода колодец. свет 15 КВТ. интернет. канализация. отопление электрическое. удобная транспортная доступность.