Быковское ш., 43 км от МКАД
Вираж СТ, Раменский гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 77 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −63 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Загорново ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24943
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рамич СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 024 / 102 500 / 185 819 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -63 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 40 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 102 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дорка СНТ да: «душевая» + «заезжай и живи» | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Вираж СТ да: «ванная» + «отделке» | 38,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 024 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный участок с двухэтажным домом в тихом и благоустроенном СНТ. Общая площадь дома составляет 43,5 м2: первый этаж 18,5 м2, второй 25 м2, с дополнительной террасой для отдыха. Участок ровный, сухой, полностью подготовлен для комфортного проживания. Инфраструктура включает хозяйственный блок с душем, туалетом и помещением для хранения инструментов. Коммуникации на участке полностью подведены: электричество, вода (общая скважина в 200 м), возможность подключения к газу по соседству. Дорога к участку асфальтированная, круглогодичный подъезд обеспечен. Въезд на территорию СНТ оборудован автоматическими воротами с пультом управления, видеонаблюдением и охраной, что гарантирует безопасность. Территория товарищества освещается в ночное время, дороги содержатся в хорошем состоянии. Пешая доступность до станции Загорново 25 минут, в шаговой доступности два летних магазина, а супермаркеты "Дикси" и "Пятерочка" находятся в 30 минутах ходьбы. Участок подойдет для тех, кто ценит спокойствие и уют загородной жизни без ущерба для удобства. Благодаря продуманной инфраструктуре СНТ, наличию коммуникаций и транспортной доступности, объект представляет собой выгодное вложение для постоянного проживания или сезонного отдыха. Соседи ответственные владельцы, поддерживающие порядок на территории. Код пользователя: 180995 Номер в базе: 9069505