Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Усадьба в лесу КП, Раменский гор. округ
Дом 77 м², участок 9,5 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 855 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,28 млн / целевая ≈5,65 млн / пессимист. ≈5,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈707 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2494
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 351 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сидорово д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сидорово д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сидорово д. | 6,4 сот. | 850 000 | 132 812 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сидорово д. | 12,7 сот. | 1 100 000 | 86 614 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сидорово д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Антоново д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 76 162 / 137 552 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 022 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 707 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Усадьба Вороново КП | 78,9 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 35 488 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вороново д. | 77 м² | 6,5 сот. | 8 500 000 | 110 390 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Карпово с. | 80 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карпово Кантри Клаб КП | 74,8 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 78 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ясная Поляна ДНП | 75 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 120 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дружба СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рябинушка СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Карпово Кантри Клаб КП | 72 м² | 8 сот. | 6 590 000 | 91 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Васильки ДНП | 72,7 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 137 552 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Усадьба Вороново КП | 87,7 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 74 116 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Прописка хоть завтра-дом узаконен!!! Все документы в наличии. Дом и баня на участке 9.5 соток. Баня с комнатой отдыха полностью сделана,можно жить, дом в стадии отделочных работ-90 % готовности.Жилые комнаты-спальные, кладовая готовы на 100%. Баня 6х4 состоит из полностью готовой и меблированной комнаты отдыха 4x4, с кухонным гарнитуром. Благодаря спальной антресоли, в бане легко разместятся четверо взрослых людей. Туалет и душевая полностью в плитке. Парная отделана вагонкой, установлена печь торнадо. Осталось выкопать колодец, подключить воду и наслаждаться. Дом 8х9 на 89мм сваях с с глубиной залегания 2 м, внутри свай пескобетон марки м500. Дом выстроен из ОСП панелей. Великолепная планировка-большая кухня гостиная, две спальни, два санузла. При желании можно сделать ещё одну спальню. Установлены хорошие пластиковые окна с двойными стеклопакетами. Пол утеплён, толщина утепления 200мм. Стены утеплены, , потолок надо утеплять, не успел закончить. Крыша - гибкая черепица Шинглас, серая. В дождь абсолютно тихая. Свет 3х фазный, 15кВт. Счётчик двухтарифный- день / ночь. Ночью 1 кВт-2.8 рублей.Всё узаконено. При небольших вложениях идеальный вариант для жизни и отдыха. Вокруг поселка девственный лес. Прекрасные дороги . Транспорт. На электричке 50 минут до Москвы!!! Возможна ипотека. Возможен торг.