Быковское ш., 77 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 683 м², участок 7 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 722 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 4 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈13,66 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,03 млн / целевая ≈6,33 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль −10,58 млн ₽, маржа −188 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Трофимово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24926
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 243 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 335 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 683 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 13 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 3 650 / 14 034 / 31 882 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -10 584 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −188 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | 685 м² | 6,8 сот. | 2 500 000 | 3 650 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Новлянское с. | 627 м² | 10 сот. | 19 990 000 | 31 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | станции Берендино пос. | 484,8 м² | 10 сот. | 6 803 500 | 14 034 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136538586 Представляем вашему вниманию уютную дачу, расположенную в живописном и спокойном месте СТСН "Дубрава". На вашем будущем участке вас встретит: Плодородная земля и ухоженный сад - наслаждайтесь красотой и ароматами собственного сада, который уже радует своих хозяев.Практичная теплица: Выращивайте свежие овощи и зелень круглый год, радуя себя и близких домашним урожаем.Собственный колодец: Чистая вода всегда будет под рукой благодаря надежному колодцу из 7 колец.Теплый и уютный дом. Электрическое отопление обеспечит тепло и уют в любое время года.Утепленная терраса. Участок расположен в тихом и уединенном месте, где вы сможете по-настоящему расслабиться и отдохнуть от повседневных забот. Здесь нет посторонних шумов, только пение птиц и шелест листвы.