Быковское ш., 89 км от МКАД
Заря СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 03.03.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −948 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈1,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24921
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 42 738 / 69 252 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -947 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Лесок СНТ | 40 м² | 3,7 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-7 СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пески пгт | 40 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дружба СНТ | 42 м² | 4,7 сот. | 1 700 000 | 40 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пески пгт | 38 м² | 5 сот. | 1 999 999 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пески пгт | 37 м² | 3 сот. | 1 150 000 | 31 081 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звезда СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Перхурово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 999 | 32 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача для жизни у леса. До станции 15 минут пешком! Идеальный вариант для круглогодичного отдыха или жизни за городом. Капитальный блочный дом 60 кв.м на ленточном фундаменте с печным и электрическим отоплением готов к заезду в любом сезоне. Главные плюсы: - 15 минут пешком до ж/д станции Цемгигант прямой путь до Москвы. Автобусная остановка в 1 км. - Полная инфраструктура в 1,5 км (район Цемгигант): магазины, поликлиника, школа. - Участок: заезд под автомобиль, беседка с фундаментом, летний душ и туалет. - Природа рядом: лес в 15 минутах ходьбы, река Москва в 1,5 км для рыбалки и отдыха. Комнат три, есть гостиная и кухня. Особенность интегрированный гараж (мастерская или хранение). Участок ухожен. Коммуникации: свет 8 кВт, летний водопровод, уличный туалет. Идеально для тех, кто ищет готовое решение для загородной жизни с отличной транспортной доступностью. Код пользователя: 67389 Номер в базе: 11904186