Быковское ш., 88 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 95,4 м², участок 5,4 сот., каркас.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 20.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 494 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,61 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Хорлово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24917
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 563 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 979 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 608 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 44 592 / 79 137 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Мечта СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 69,5 м² | 5,7 сот. | 5 500 000 | 79 137 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.1 км | Малинки ДТСН | 120 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Нечаевский СНТ | 71,6 м² | 4 сот. | 2 650 000 | 37 011 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с баней и коммуникациями место, куда хочется приезжать снова! Подходит под прописку Если ищете не просто участок, а готовое место для отдыха обратите внимание. О ДОМЕ: Каркасно-щитовой дом на блочном фундаменте. Планировка продумана: Просторная терраса для отдыха; Кухня; Большая комната с печью; Санузел в доме; На втором этаже: Две раздельные просторные комнаты. Участок 5,4 сотки (правильной формы): Кирпичная баня (из бессера) На втором этаже бани большая комната отдыха; Колодец; Септик; Локация: СНТ в окружении леса и озёр тишина, свежий воздух и природа. Удобная транспортная доступность: Казанское направление до ж/д станции Воскресенск. от станции Воскресенск регулярно ходит автобус. Дом отлично подойдёт для дачи: отдых с семьёй, выходные за городом, летнее проживание. Звоните расскажу подробнее и покажу в удобное время. Код пользователя: 41712 Номер в базе: 12080345