Быковское ш., 84 км от МКАД
Осташово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50,1 м², участок 6,1 сот.
Цена 2,15 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 22.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 607 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈802 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −450 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Хорлово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24911
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 543 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 798 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 14,4 сот. | 1 550 000 | 107 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Осташово с. | 6,3 сот. | 850 000 | 134 921 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 802 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 284 / 51 887 / 100 656 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -450 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Черемушки СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 49,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 284 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-6 СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик-3А СТСН да: «ванные» + «мебелью» | 45,7 м² | 6,1 сот. | 4 600 000 | 100 656 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дорогой покупатель, прекрасная возможность приобретения дачи-дома в живописной локации СНТ "Осташово"! Дом оформлен как ЖИЛОЙ и подходит под прописку.Документы готовы к сделке! Капитальный дом на ленточном фундаменте имеет все удобства для проживания. Мебелирован, сделан современный ремонт. Внутри имеется санузел с душевой. В дом заведено водоснабжение, установлен септик, электричество (прямой договор, свежая разводка). Красивая просторная терраса для уютных семейных вечеров. На участке сделан ландшафт, имеются плодовые и теплица. Две скважины 65 м. Локация крайне удобна и красива. В шаговой доступности магазин и автобусная остановка. Вокруг СНТ озера и леса, замечательный чистый воздух. Гарантия безопасной сделки с компанией "Этажи". Спешите приобрести дачу с возможностью прописки. Код пользователя: 121683 Номер в базе: 8947817