Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Панино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 899 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 57 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈17,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2491
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 803 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 899 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 453 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 17,4 сот. | 5 220 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 8 сот. | 2 640 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 29,2 сот. | 4 374 000 | 149 795 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 38,8 сот. | 5 818 500 | 149 961 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 34,5 сот. | 5 169 000 | 149 826 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 33,4 сот. | 5 014 500 | 150 135 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестеровка КИЗ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нестерово д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 000 / 73 529 / 92 857 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 940 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 446 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 952 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Долина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 63 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленый Хутор КП да: «с/у» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 142 143 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рыболово Парк КП да: «санузел» + «отделкой» | 67 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 89 552 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Зеленые Дали КП да: «душевую» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 73 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Пион СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Борисово-2-Борисово СНТ да: «душевая кабина» + «отделка» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 990 000 | 57 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом обшитый вагонкой,сруб,гараж,пристройка,яблони, кустарники,груша ,орешник,по факту 8 соток,забор по кругу